Årsberetning

2001

Peter Blok

Fejl i boligberegninger

Indledning En boligberegning er en konsekvensberegning vedrørende et påtænkt hus- eller lejlighedskøb, som skal vise, om kunden har råd til købet. I praksis anvendes også andre betegnelser, eksempelvis økonomiberegning, boligøkonomirapport, rådighedsberegning eller blot konsekvensberegning. I beregningen indgår ikke alene de faste udgifter vedrørende boligen, herunder prioritetsydelser, ejendomsskatter og forsikringer – de såkaldte ejerudgifter, som i reglen fremgår af ejendomsmæglerens salgsopstilling – men også andre faste udgifter, husstandens indtægter og den beregnede skat, og beregningen skal således vise, hvad der bliver tilbage som rådighedsbeløb, dvs. til mad, tøj, fornøjelser m.v. Det siger næsten sig selv, at sådanne beregninger rummer mange muligheder for fejl, fejlskøn eller forglemmelser, som efterfølgende kan føre til skuffelser for kunden. Klager over fejl i boligberegninger er da også en velkendt sagstype i Pengeinstitutankenævnet, og antallet af sådanne klager har været stigende gennem de senere år. Således er der i årene 1999-2001 afsagt i alt 18 kendelser vedrørende klager over fejl i boligberegninger, hvilket er næsten lige så mange som i de foregående 10 år tilsammen (i alt 21 kendelser). Årsagen til stigningen i antallet af klager er næppe, at fejlprocenten er steget, men snarere, at det er blevet mere og mere almindeligt, at pengeinstitutter udfører disse beregninger for deres kunder. I en af de tidlige sager, sag 212/1989, påberåbte pengeinstituttet sig bl.a., at det normalt ikke hørte til den pågældende afdelings forretningsområde at udføre beregninger af denne karakter. Pengeinstitutankenævnet fandt, at dette var uden betydning for sagens afgørelse. I dag er boligberegninger blevet så almindelige, at en tilsvarende undskyldning for en begået fejl næppe kan tænkes fremført. Det forekommer ofte, at kundens anmodning om udarbejdelse af en boligberegning følges op af en anmodning om, at pengeinstituttet i givet fald medvirker ved restfinansieringen af boligkøbet ved at yde et boliglån til indfrielse af sælgerpantebrevet eller ud over dette. I disse tilfælde indgår boligberegningen i pengeinstituttets kreditvurdering og udføres således ikke alene i kundens, men også i pengeinstituttets egen interesse. I nogle tilfælde udføres boligberegningen af et pengeinstitut, som kunden påtænker at skifte til i forbindelse med flytning. De netop nævnte forhold er formentlig en del af forklaringen på, at det vistnok er sædvanligt, at pengeinstituttet ikke beregner sig gebyr for udarbejdelsen af en boligberegning. I sag 209/1998 havde klageren fået udarbejdet en boligberegning i sit pengeinstitut, men hun og hendes samlever valgte efterfølgende at optage det ønskede boliglån i samleverens pengeinstitut. Da klagerens pengeinstitut blev bekendt hermed, debiterede det klagerens konto et gebyr for udarbejdelse af boligberegning på 1.000 kr. svarende til ca. 2 timers arbejde. Det var ubestridt, at klageren ikke forud for udførelsen af boligberegningen var gjort opmærksom på, at pengeinstituttet ville kræve betaling for beregningen i tilfælde af, at det ikke efterfølgende skulle medvirke ved finansieringen, og Ankenævnet fandt heller ikke, at klageren måtte påregne dette. Nævnet fandt derfor, at debiteringen var uberettiget. Ansvarsgrundlag Et erstatningsansvar for pengeinstituttet forudsætter, at pengeinstituttets medarbejder ved udarbejdelsen af boligberegningen har begået en fejl, der kan tilregnes den pågældende som uagtsom. Af væsentlig betydning i denne forbindelse er, at medarbejderen i almindelighed må kunne lægge de oplysninger, som bliver givet af kunden, til grund. Der kan derfor som udgangspunkt ikke pålægges pengeinstituttet ansvar, hvis det senere viser sig, at disse oplysninger ikke var rigtige. Erstatningsansvar kan i disse tilfælde kun komme på tale, hvis medarbejderen efter oplysningens karakter eller af andre særlige grunde burde have indset, at oplysningen var forkert. Et typetilfælde er forkerte oplysninger om størrelsens af kundens indtægt (husstandens samlede indtægt), jf. sagerne 162/1995, 350/1999, 370/1999, 424/1999, 473/1999, 475/1999 og 50/2000. Bortset fra, at pengeinstituttet i sag 424/1999 erkendte en mindre fejl ved registreringen af den ene samlevers indtægt, blev pengeinstituttet i disse sager frifundet med henvisning til, at det måtte lægges til grund, at oplysningerne vedrørende indtægtsforholdene hidrørte fra kunderne selv. I almindelighed må det anbefales, at pengeinstituttet anmoder om forevisning af årsopgørelse, forskudsregistrering eller lønsedler, men det kan som udgangspunkt ikke anses for ansvarspådragende, at pengeinstituttet forlader sig på mundtlige oplysninger fra kunden. Selv om skriftligt materiale til dokumentation af indtægtsforholdene er forevist, kan der opstå fejl, som ikke kan bebrejdes pengeinstituttet, fordi forholdene har ændret sig, uden at dette oplyses af kunden, eller fordi kunden har undladt at oplyse om andre forhold af betydning, eksempelvis om pensionsbidrag, der opkræves af arbejdsgiveren. Påberåber kunden sig, at der ikke er taget højde for mundtligt meddelte supplerende oplysninger, eksempelvis om indtægtsnedgang i forhold til de oplysninger, der er indeholdt i en forevist årsopgørelse, vil kunden alligevel have svært ved at trænge igennem med et erstatningskrav, dels på grund af den bevisusikkerhed, som typisk vil foreligge, dels fordi det må påhvile kunden at gennemgå den udarbejdede boligberegning og i denne forbindelse i rimeligt omfang at kontrollere de oplysninger, som er lagt til grund, jf. nedenfor. Alt i alt må det konstateres, at efterfølgende skuffelser med hensyn til rådighedsbeløbets størrelse, som skyldes, at den faktiske indtægt ikke svarer til det, der er lagt til grund i boligberegningen, kun undtagelsesvis vil kunne begrunde et erstatningsansvar for pengeinstituttet. Det samme kan – næppe overraskende – siges om efterfølgende skuffelser, som skyldes, at de faste udgifter viser sig at udgøre et større samlet beløb end forudsat i boligberegningen, fordi visse poster er ansat til for lave beløb eller helt er glemt, jf. sagerne 258/1996 (bl.a. ikke taget højde for udgiften til et billån), 104/2000 (udgifter til el, vand, varme, ejendomsskatter og børnepasning ansat for lavt), 265/2000 (udgifter til faglige kontingenter, telefon, sygekasse og børnepasning ansat for lavt, andre faste udgifter ikke medregnet) og 251/2001 (en række faste udgifter ikke medregnet). Ansvar vil navnlig kunne komme på tale, hvis der er tale om udgiftsposter, som pengeinstituttet har et særligt kendskab til eller ansvar for, jf. 104/2000 (for så vidt angår en stigning på 350 kr. om måneden i ydelse på et lån hos pengeinstituttet, som skyldtes en aftalt låneforhøjelse) og 103/2001 (præmie til ejerskifteforsikring og ejendomsforsikring tegnet hos et koncernforbundet forsikringsselskab ansat for lavt, da der ikke var taget højde for ejendommens kælderareal). I sag 232/1995 havde pengeinstituttet i boligberegningen anvendt tallene i en salgsopstilling udarbejdet af ejendomsmægleren. Heri var for et af realkreditlånene ved en fejl angivet et negativt beløb i årligt afdrag, således at den årlige ydelse var angivet med et beløb, der var godt 11.000 kr. for lavt. Ankenævnets flertal fandt, at pengeinstituttets medarbejder burde have indset, at der måtte være en fejl i salgsopstillingen, idet der ikke kunne være tale om et negativt afdrag, og at medarbejderen derfor begik en ansvarspådragende fejl ved uden nærmere undersøgelse af lægge salgsopstillingens tal til grund for boligberegningen. Mindretallet ville frifinde pengeinstituttet, allerede fordi klagerne og/eller deres advokat forud for handelens indgåelse selv burde havde opdaget fejlen (på dette punkt henviste flertallet til, at egen skyld ikke var gjort gældende). De konsekvenser, flertallet drog af den begåede fejl, er omtalt nedenfor i afsnittet vedrørende spørgsmålet om tab. Som nævnt aftales det ofte i forbindelse med udarbejdelsen af boligberegningen, at pengeinstituttet skal yde et lån til restfinansiering af kundens udgifter i forbindelse med huskøbet. Ydelserne på dette lån indgår herefter i boligberegningen. Viser det sig, at det bliver nødvendigt for kunden at optage et større lån end oprindeligt forudsat, fordi nettoprovenuet ved salg af en tidligere ejendom bliver mindre end forudsat, eller fordi der er større ekstraudgifter end forudsat i forbindelse med flytningen og indretningen af det nye hus, kan pengeinstituttet naturligvis som udgangspunkt ikke pålægges ansvar herfor, jf. bl.a. sag 146/2000. Det er ligeledes klart, at pengeinstituttet som udgangspunkt ikke kan være ansvarligt for, at det beregnede rådighedsbeløb viser ikke at holde stik, fordi der efter huskøbet sker forhøjelse af faste udgifter, stiftes nye faste udgifter eller indtræder andre ændringer, som ikke kunne forudses, jf. eksempelvis sag 258/1996 (efterfølgende familieforøgelse) og sag 21/1998 (stigning i fællesudgifter vedrørende boligen og fald i nettoindtægt). Er der ikke begået fejl i boligberegningen, men viser denne et lille rådighedsbeløb, kan man spørge, om pengeinstituttet kan blive erstatningsansvarligt som følge af, at det ikke har frarådet kunden at købe ejendommen. Dette er ikke udelukket, hvis det beregnede rådighedsbeløb efter almindelige erfaringer må anses for urealistisk lavt, men udgangspunktet må være, at kunden selv må tage stilling til, hvorvidt det beregnede rådighedsbeløb er tilstrækkeligt. Man må i denne forbindelse have for øje, at kravet til rådighedsbeløbets størrelse i vidt omfang beror på individuelle forhold, vaner og prioriteringer. Ankenævnet har så vidt ses endnu ikke fået forelagt denne problemstilling, hvilket vel kan tages som udtryk for, at kunderne er klar over, at selve afgørelsen om, hvorvidt det beregnede rådighedsbeløb er tilstrækkeligt, som udgangspunkt er deres egen. Tilbage bliver tilfælde, hvor pengeinstituttets medarbejder har modtaget korrekte og fyldestgørende oplysninger, og hvor der heller ikke er tale om efterfølgende ændringer, men hvor rådighedsbeløbet bliver mindre end beregnet, fordi medarbejderen har overset en oplysning, har indtastet et beløb forkert eller på anden måde har begået fejl ved behandlingen af de modtagne oplysninger. I disse tilfælde vil der normalt ikke være tvivl om, at der foreligger det fornødne ansvarsgrundlag, idet der ved vurderingen af spørgsmålet om uagtsomhed må anlægges en relativt streng målestok, når der som her er tale om bistand, der ydes af en professionel part. I følgende sager fandt Ankenævnet, at der var begået en ansvarspådragende fejl af den nævnte type: 186/1991 (lejeværdien af egen bolig var fradraget i positiv kapitalindkomst), 464/1993 (prioritetsydelser var ikke medregnet blandt de faste udgifter), 50/2000 (renteudgiften vedrørende et realkreditlån var anført med et for højt beløb), 153/2000 (ikke taget højde for et pensionsbidrag, som fremgik af foreviste lønsedler), 497/2000 (værdien af fri bil og fri telefon var medregnet som en egentlig indtægt) og 103/2001 (bl.a. ikke taget højde for skat af en lejeindtægt). At der er begået en ansvarspådragende fejl, er imidlertid ikke ensbetydende med, at det kan pålægges pengeinstituttet at betale erstatning, idet dette efter omstændighederne kan være udelukket som følge af, at kunden selv burde have opdaget fejlen, ligesom også de øvrige betingelser for erstatningspligt – årsagsforbindelse, påregnelighed og tab – skal være opfyldt, jf. de følgende afsnit. Hvis pengeinstituttet vel har medvirket i forbindelse med kundens skift af bolig, men ikke har udarbejdet en boligberegning, vil der i almindelighed ikke være grundlag for rådgivningsansvar. I sag 81/1992 havde klageren solgt en ejerlejlighed og købt en andelslejlighed, idet pengeinstituttet i forbindelse hermed havde stillet garanti for købesummen vedrørende andelslejligheden. Efter boligskiftet var klagerens rådighedsbeløb mindre end hidtil, og hun gjorde gældende, at hun var gået ud fra, at pengeinstituttet havde udarbejdet et budget som grundlag for rådgivningen. Ankenævnet fandt det ikke godtgjort, at pengeinstituttet havde begået ansvarspådragende fejl. Kundens kontrol af boligberegningen Som allerede nævnt må der i et vist rimeligt omfang stilles krav om, at kunden gennemgår boligberegningen og kontrollerer, at de oplysninger, som er lagt til grund, er rigtige og fyldestgørende. Er der tale om fejl, som burde have været opdaget ved en sådan kontrol, foreligger der egen skyld, hvilket typisk indebærer, at et erstatningskrav ikke kan gøres gældende. Da udgangspunktet i disse tilfælde er, at der er begået en fejl af den professionelle part, bør der anvendes en relativt lempelig målestok ved vurderingen af, om det kan bebrejdes kunden, at fejlen ikke blev opdaget. Som almindelig retningslinie kan vel siges, at det må kunne forlanges, at kunden kontrollerer rigtigheden af de oplysninger om indtægtsforholdene, som er lagt til grund, og kontrollerer, at de væsentligste poster blandt de faste udgifter er medtaget, medens det i øvrigt, herunder med hensyn til størrelsen af de enkelte udgiftsposter, må bero på et skøn, om egen skyld bør statueres. I dette skøn indgår også karakteren og grovheden af den fejl, der er begået af pengeinstituttet. Kravene til kontrollen må nok skærpes noget i det omfang, oplysningerne er meddelt mundtligt, jf. bemærkningen herom i sag 50/2000. Er der tale om beregningsfejl, herunder fejl ved beregningen af skat, sammentællingsfejl eller lignende, vil der i almindelighed ikke være grundlag for at fastslå, at kunden burde have opdaget fejlen. Ankenævnet har kun i enkelte tilfælde afskåret erstatningskrav alene med den begrundelse, at fejlen burde have været opdaget af kunden. Nævnes kan sag 508/1993 (klageren havde været klar over, at ydelsen på et billån ikke var medtaget i boligberegningen) og sag 50/2000 (ikke taget højde for pensionsbidrag og forkert skattemæssig værdi af firmabil, oplysninger meddelt mundtligt). I en række tilfælde har Ankenævnet frifundet pengeinstituttet med henvisning dels til, at det måtte lægges til grund, at beregningerne var korrekte ud fra de oplysninger, pengeinstituttet havde modtaget fra kunden, dels til, at det måtte påhvile denne at kontrollere beregningens angivelser vedrørende lønindtægt m.v., jf. sagerne 350/1999, 473/1999, 475/1999 og 265/2000. Er der tvist om, hvilke oplysninger kunden har givet pengeinstituttet, vil der jo også være den sammenhæng mellem spørgsmålet om bevis for fejl fra pengeinstituttets side og kundens pligt til at gennemgå beregningen, at manglende indsigelse fra kunden vedrørende de anvendte tal skaber en formodning for, at disse stemmer med de oplysninger, der er givet. Endelig har Ankenævnet i andre tilfælde frifundet pengeinstituttet med henvisning dels til, at kunden ikke havde lidt et (egentligt) tab – om dette spørgsmål nærmere nedenfor – dels til, at kunden burde have kontrolleret de anvendte oplysninger om lønindtægt m.v., jf. sagerne 16/1992, 153/2000 og 497/2000. I sag 464/1993 havde pengeinstituttet glemt prioritetsydelser på årligt ca. 39.000 kr. ved opgørelsen af de faste udgifter. Ankenævnet fandt ikke, at klageren burde have indset, at der forelå en fejl ved beregningen. Denne afgørelse er udtryk for en meget mild bedømmelse af kundens forhold. Sagen blev indbragt for by- og landsret. Byretten frifandt pengeinstituttet med den begrundelse, at kunden selv burde have opdaget fejlen, mens landsretten frifandt med den begrundelse, at der ikke var ført bevis for årsagsforbindelse mellem fejlen og købsbeslutningen, jf. det følgende afsnit. I den tidligere omtalte sag 232/1995, hvor pengeinstituttet havde anvendt en salgsopstilling, i hvilken afdragsdelen på et af realkreditlånene var angivet med et negativt beløb, således at ydelsen var angivet med et beløb, der var ca. 11.000 kr. lavere end det korrekte, udtalte mindretallet som nævnt, at klagerne og/eller deres advokat selv burde have opdaget, at der var en fejl i salgsopstillingen og dermed også i boligberegningen. Vedrørende dette spørgsmål bemærkede flertallet som nævnt blot, at pengeinstituttet ikke havde gjort dette anbringende gældende, og flertallet tager således ikke stilling til selve spørgsmålet om egen skyld. Det måtte, hvad dette angik, bl.a. tages i betragtning, at fejlen ikke kunne opdages ved en gennemgang af boligberegningen, men kun ved en nærmere gennemgang af salgsopstillingen. Sagen synes i øvrigt at afspejle en vis uenighed vedrørende det generelle spørgsmål om, hvorvidt Pengeinstitutankenævnet kan/bør frifinde et pengeinstitut med henvisning til et anbringende, som dette ikke har gjort gældende. En nærmere kommentar til denne problemstilling – som også involverer det modsvarende spørgsmål om nævnets holdning til anbringender, der ikke er gjort gældende af klageren – ville falde uden for rammerne af dette indlæg. Her skal det alene konstateres, at i den omtalte sag mente nævnets flertal, at synspunktet egen skyld fra kundens side ikke kunne tages i betragtning, når det ikke var gjort gældende af pengeinstituttet. I en situation, hvor der på den ene side er begået en fejl af pengeinstituttet ved udarbejdelsen af boligberegningen, men hvor kunden på den anden side burde have opdaget fejlen, vil det efter almindelige regler om betydningen af egen skyld i princippet være muligt at anvende den løsning at tilkende kunden en nedsat erstatning. Der foreligger dog ikke eksempler herpå i Ankenævnets praksis. Årsagsforbindelse og påregnelighed Efter almindelige erstatningsretlige regler er det en yderligere betingelse for erstatningspligt, at det lidte tab er en følge af den begåede fejl – der skal være årsagsforbindelse mellem tabet og fejlen. Har pengeinstituttet ved udarbejdelsen af en boligberegning begået en fejl, som medfører, at rådighedsbeløbet er blevet mindre end forudsat, skal der i princippet foretages en konkret vurdering af, om det kan lægges til grund, at kunden ikke vil have købt boligen, hvis det korrekte rådighedsbeløb var blevet oplyst. Da en sådan vurdering af et hypotetisk begivenhedsforløb er vanskelig og usikker, må man i praksis arbejde med mere objektive kriterier. Har fejlen medført, at det faktiske rådighedsbeløb afviger væsentligt fra det beregnede, må der i almindelighed antages at foreligge den fornødne årsagsforbindelse. Ved væsentlighedsbedømmelsen må hovedvægten nok lægges på afvigelsens absolutte størrelse, men også afvigelsens størrelse set i relation til størrelsen af det beregnede rådighedsbeløb kan have betydning. Kan afvigelsen ikke anses for væsentlig, må det som udgangspunkt antages, at kunden ville have købt boligen, selv om boligberegningen havde været korrekt. Dette må ses i lyset af, at det beregnede rådighedsbeløb altid vil være behæftet med en vis usikkerhed som følge af, at de oplysninger, der er lagt til grund, ikke kan forventes at være fuldt ud korrekte og udtømmende. I sag 186/1991 var rådighedsbeløbet beregnet til ca. 3.200 kr. om måneden. Pengeinstituttet opførte lejeværdien af egen bolig som fradrag i kapitalindkomsten, og denne fejl medførte, at rådighedsbeløbet blev ca. 1.600 kr. mindre end beregnet. Da det måtte være klart for pengeinstituttet, at beregningen var bestemmende for klagerens beslutning, og da fejlen ikke kunne anses for uvæsentlig, var pengeinstituttet erstatningsansvarlig. I sag 50/2000, hvor rådighedsbeløbet var beregnet til ca. 8.500 kr., var renteudgiften vedrørende et realkreditlån medtaget med et beløb, der var ca. 16.000 kr. for højt, idet ydelsen dog samtidig var medtaget med et beløb, der var ca. 6.000 kr. større end det korrekte. Ankenævnet udtalte, at forskellen ikke var så stor, at det kunne antages, at dette i sig selv ville have medført, at klagerne ville have undladt at træffe beslutning om købet. Som andre tilfælde, hvor det er lagt til grund, at der må ses bort fra fejl, som ikke har haft væsentlig betydning, kan nævnes sag 104/2000 (beregnet rådighedsbeløb ca. 8.400 kr., glemt at medtage en ydelsesstigning på 350 kr. på et forhøjet lån) og sag 153/2000 (beregnet rådighedsbeløb ca. 6.000 kr., skulle have været reduceret med skatteværdien af et pensionsbidrag på ca. 900 kr.) I Ankenævnets sag 464/1993, der blev endeligt afgjort ved Vestre Landsrets dom af 17. juni 1996 (B 0535-96), var rådighedsbeløbet beregnet til ca. 6.800 kr. om måneden. Det viste sig, at det kun var ca. 3.600 kr., idet pengeinstituttet havde glemt at medtage prioritetsydelserne. Med henvisning til, at der i det korrekte månedlige rådighedsbeløb indgik en opsparing på 600 kr. og en låneydelse på 1.000 kr. til et billån, der ville være indfriet efter ca. et år, og at kunden selv på forhånd havde ment, at et rådighedsbeløb på 4.500 kr. var tilstrækkeligt, fandt landsretten det ikke godtgjort, at kunden ikke ville have købt lejligheden, såfremt han havde været i besiddelse af et korrekt budget, og pengeinstituttet blev derfor frifundet. Dommen forekommer at stille forholdsvis strenge krav til beviset for årsagssammenhæng mellem fejlen og købsbeslutningen. Beslutter kunden inden for kortere tid efter købet at afhænde den købte bolig, fordi rådighedsbeløbet har vist sig at være mindre end forudsat, er dette i sig selv et indicium for, at boligberegningen var afgørende for købsbeslutningen. Man bør derimod være forsigtig med at drage den modsatte slutning i tilfælde, hvor kunden beslutter at beholde den købte bolig, selv om rådighedsbeløbet har vist sig at være mindre end beregnet. Det kan meget vel tænkes, at kunden ville have undladt at købe, hvis han havde fået forelagt en korrekt boligberegning, men trods alt ikke ønsker at afhænde den allerede købte bolig. I disse – hyppigt forekommende – tilfælde er problemet set ud fra kundens synsvinkel, at han i så fald ikke kan anses at have lidt tab, jf. nedenfor. Fejl i et budget, der udarbejdes i anledning af et boligkøb, men først efter købsbeslutningen, kan selvsagt ikke begrunde erstatning for tab opstået ved selve købet, og kan, som det fremgår af det følgende afsnit, i almindelig heller ikke antages at medføre andet tab, jf. eksempelvis sag 16/1992. I denne forbindelse kan også nævnes sag 611/1992, hvor der ud over boligberegningen, som var korrekt, var udarbejdet en opgørelse over fremtidige renteudgifter, i hvilken udgiften vedrørende et realkreditlån var angivet med et væsentligt for stort beløb. Det fandtes ikke godtgjort, at denne fejl havde medført tab. Selv om der foreligger årsagsforbindelse, kan der i særlige tilfælde være tale om tab af så atypisk karakter, at der ikke ydes erstatning, fordi tabet anses for upåregneligt. I sag 212/1989 skulle klageren, der boede i København, flytte til Skanderborg. Han så på et hus i Skanderborg, som han ønskede at købe, men pengeinstituttet udarbejdede en boligberegning, som viste, at han ikke havde råd til at købe dette hus. Han rejste derfor på ny til Skanderborg, fandt et andet hus og lod en arkitekt udarbejde en rapport vedrørende dettes vedligeholdelsestilstand. Herefter opdagede han, at der var en fejl i boligberegningen vedrørende det første hus, og at han derfor alligevel havde råd til at købe dette. Ankenævnet pålagde pengeinstituttet at godtgøre omkostningerne ved den ekstra rejse, hvorimod arkitektudgiften efter nævnets opfattelse ikke kunne anses for en påregnelig følge af den begåede fejl. Spørgsmålet om tab Hvis de øvrige betingelser for erstatningspligt er opfyldt, må der tages stilling til, om kunden kan antages at have lidt et tab som følge af, at rådighedsbeløbet viser sig at være mindre end beregnet af pengeinstituttet. Der må i denne forbindelse sondres mellem tilfælde, hvor kunden ser sig nødsaget til at afhænde den købte bolig, og tilfælde, hvor kunden vælger at blive boende trods det mindre rådighedsbeløb. I de førstnævnte tilfælde er der ingen tvivl om, at kunden kan have lidt et tab i almindelig erstatningsretlig forstand. Dette er tilfældet i det omfang, købsprisen med tillæg af omkostninger overstiger salgsprisen med fradrag af udgift til ejendomsmægler, flytteomkostninger, omkostninger vedrørende huset, der er afholdt, før forholdet blev erkendt, og lignende poster. I sagerne 186/1991 (lejeværdi fejlagtigt fradraget i positiv kapitalindkomst) og 464/1993 (prioritetsydelser på godt 3.000 kr. om måneden ikke medtaget) lagde Ankenævnet til grund, at pengeinstituttet var forpligtet til at erstatte et således opgjort tab. I begge tilfælde var boligen sat til salg, men endnu ikke solgt, og nævnet kunne derfor ikke tage stilling til erstatningens størrelse. Har fejlen medført, at rådighedsbeløbet såvel absolut som relativt er væsentligt mindre end forudsat, og vælger kunden faktisk at afhænde den nyerhvervede bolig, vil pengeinstituttet formentlig have vanskeligt ved at trænge igennem med et synspunkt om, at rådighedsbeløbet uanset fejlen var tilstrækkelig stort, og at salget derfor ikke var nødvendigt. Der er betydelig forskel på, hvilket rådighedsbeløb den enkelte finder passende, og i denne henseende må afgørelsen inden for ret vide rammer overlades til kunden selv. Vælger kunden at beholde den købte bolig, selv om rådighedsbeløbet som følge af fejlen er mindre end forudsat, kan kunden i almindelighed ikke siges at have lidt et tab i almindelig erstatningsretlig forstand. Dette hænger bl.a. sammen med, at pengeinstituttet i almindelighed ikke kan anses at have påtaget sig at indestå for (tilsikre, garantere) boligberegningens rigtighed. Kunden er som følge af pengeinstituttets fejl blevet skuffet i sine forventninger vedrørende sin økonomiske stilling efter huskøbet, men har ikke i almindelig forstand lidt et tab. I sin tidligere praksis havde Ankenævnet antaget, at der i tilfælde af denne karakter kunne ydes en økonomisk kompensation i form af en rimelig godtgørelse, men denne juridiske konstruktion har Højesteret underkendt i dommen af 1. november 1995 i den såkaldte løbetidssag (Ugeskrift for Retsvæsen 1996 s. 200). Denne sag angik et tilfælde, hvor ydelsen på et lån var blevet beregnet til et for lavt beløb, således at lånets løbetid blev længere end oplyst af pengeinstituttet, men efter præmissernes generelle udformning må det lægges til grund, at Højesteret i det hele har afvist, at der efter gældende ret kan ydes godtgørelse for skuffede økonomiske forventninger. Der kan derfor heller ikke ydes en sådan godtgørelse ved eksempelvis fejl i provenuberegninger i forbindelse med omprioritering eller ved fejl i boligberegninger. I sagen 28/1995, hvor pengeinstituttet muligvis havde begået en ansvarspådragende fejl ved at overse, at der i forbindelse med indfrielsen af et statslån skulle betales frigørelsesafgift, afviste Ankenævnet derfor kundens krav om erstatning eller godtgørelse med følgende begrundelse: "Det forhold, at klageren på baggrund af indklagedes skrivelse af 24. februar 1994 blev skuffet med hensyn til størrelsen af de årlige bruttoydelser efter hendes overtagelse af hele ejendommen, kan ikke i sig selv begrunde, at klageren har krav på økonomisk kompensation, jf. Højesterets dom af 1. november 1995, og Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse oplysningerne i skrivelsen som en tilsikring vedrørende bruttoydelsernes størrelse. Selv om det måtte kunne bebrejdes indklagede, at denne ikke forud havde foretaget en nærmere undersøgelse af vilkårene for indfrielsen af statslånet og mulighederne for klagerens overtagelse af dette, finder Ankenævnet derfor ikke grundlag for at tage klagerens påstand til følge...." Lignende afgørelser er truffet i sag 153/2000 (ikke taget højde for pensionsbidrag) og sag 497/2000 (værdi af fri bil og fri telefon medtaget som egentlig indkomst), hvor der dog blot henvises til, at der "ikke var lidt et egentligt tab". I den sidstnævnte sag havde kunderne krævet erstatning for det tab, de ville have lidt, hvis de som konsekvens af fejlen havde solgt huset, idet de anførte, at det var irrelevant for tabsopgørelsen, om de valgte at beholde huset og acceptere et lavere rådighedsbeløb. Denne argumentation godtog Ankenævnet således ikke. I nogle tilfælde har pengeinstituttet valgt at yde en kulancemæssig godtgørelse som konsekvens af en erkendt fejl i boligberegningen. I sag 424/1999, hvor rådighedsbeløbet var ca. 5.000 kr. mindre om året end beregnet som følge af, at den ene klagers indkomst var angivet med et for højt beløb, tilbød pengeinstituttet en godtgørelse på 15.000 kr. svarende til kompensation for det mindre rådighedsbeløb i 3 år, "i hvilket tidsrum klagerne vil kunne indrette deres økonomi på at kunne forblive i ejendommen ...". Klagerne krævede kompensation for 5 år, men påstanden herom blev ikke taget til følge, da der ikke var konstateret noget egentligt tab. I sag 103/2001, hvor pengeinstituttet havde begået fejl ved at oplyse en for lav forsikringspræmie og ved ikke at tage højde for beskatning af en lejeindtægt, tilbød pengeinstituttet kompensation i form af nedsættelse af renten på to lån. I sag 232/1995 fandt Ankenævnets flertal som tidligere omtalt, at pengeinstituttet havde begået en ansvarspådragende fejl ved i boligberegningen at anvende en salgsopstilling, i hvilken afdrag på et af lånene var angivet med et negativt beløb. Den årlige ydelse på lånet var ca. 11.000 kr. større end det beløb, der indgik i boligberegningen, og flertallet pålagde pengeinstituttet at betale en erstatning svarende til nettonutidsværdien af de fremtidige årlige merydelser. Som begrundelse for, at der i dette tilfælde blev tilkendt erstatning, anførte flertallet, at det i retspraksis er antaget, at køberen af en fast ejendom har krav på erstatning, såfremt det viser sig, at de årlige prioritetsydelser er højere end oplyst at sælgeren eller dennes ejendomsmægler, og at det ikke kunne antages, at Højesterets dom i løbetidssagen havde ændret denne praksis. Den retspraksis, der henvistes til, hidrører fra tiden før gennemførelsen af bestemmelsen i § 24, stk. 2, i lov om omsætning af fast ejendom vedrørende ejendomsmægleres pligt til at betale godtgørelse bl.a. ved forkert beregning af ejerudgift, hvilken bestemmelse ikke finder anvendelse på pengeinstitutter. Mindretallet anførte som nævnt, at klagerne eller deres advokat selv burde have opdaget fejlen, og ville "allerede af denne grund" frifinde pengeinstituttet. I denne formulering ligger nok, at mindretallet også tog forbehold over for flertallets opfattelse vedrørende spørgsmålet om tab. Det må da også erkendes, at spørgsmålet om forholdet mellem Højesterets dom i løbetidssagen og den tidligere retspraksis vedrørende for lavt angivne prioritetsydelser giver anledning til tvivl. Efter dommen i løbetidssagen nedsatte Erhvervsministeriet et udvalg, der skulle undersøge ansvarsforholdene i forbindelse med finansiel rådgivning, herunder spørgsmålet om at indføre en bestemmelse om mulighed for at tilkende godtgørelse for skuffede økonomiske forventninger. Udvalget afgav sin betænkning om rådgiveransvar i 1998 (betænkning nr. 1362/1998). Med udgangspunkt i det såkaldte formandsmindretals forslag i betænkningen udarbejdede Justitsministeriet i oktober 2000 et udkast til et forslag om i erstatningsansvarsloven at indsætte en bestemmelse (§ 26 a), der giver hjemmel for at tilkende en rimelig godtgørelse for skuffede økonomiske forventninger. Bestemmelsen vil bl.a. give mulighed for at tilkende godtgørelse ved fejl i boligberegninger i tilfælde, hvor kunden vælger at beholde ejendommen. Udkastet har været udsendt til høring, men det er uvist, om der vil blive fremsat lovforslag. Hvis en fejl i en boligberegning fører til, at beregningen fejlagtigt viser, at kunden ikke har råd til at købe en bestemt ejendom, kan dette efter omstændighederne medføre tab i almindelig forstand af forskellig art, jf. sag 23/1988 (krav om erstatning for udgifter til ejendomsmægler vedrørende salg af hidtidig ejendom, hvilket salg blev opgivet; fejl imidlertid ikke godtgjort) og sag 212/1989 (erstatning for udgifter ved en ekstra rejse for at besigtige en anden ejendom). En anden særlig situation forelå i sag 399/1997, hvor klagerne gjorde gældende, at pengeinstituttet havde begået fejl, som medførte, at rådighedsbeløbet blev mindre end forudsat, og at de som følge heraf havde været nødt til at sælge deres bil med tab. Ankenævnet frifandt pengeinstituttet, allerede fordi det ikke var godtgjort, at klagerne havde lidt tab ved salget af bilen. Et afsluttende godt råd En boligberegning kan være et nyttigt redskab i forbindelse med overvejelserne om boligkøb, men såvel kunden som pengeinstituttet bør se i øjnene, at en sådan beregning altid vil være behæftet med en vis usikkerhed og samtidig rummer en ikke helt ubetydelig risiko for, at husstandens fremtidige økonomiske situation vurderes for optimistisk, navnlig fordi poster under andre faste udgifter end boligudgifter let kan blive undervurderet eller overset. Hertil kommer, at det i et vist omfang beror på et skøn, om en udgiftspost skal henføres under de faste udgifter eller skal forudsættes afholdt under det beregnede restbeløb, rådighedsbeløbet, og at kunden ikke altid har en sikker forestilling om størrelsen af sit aktuelle rådighedsbeløb. Det må derfor anbefales, at en boligberegning suppleres med en beregning vedrørende den ændring i kundens økonomi, som det påtænkte boligkøb vil medføre. Dette kan gøres ved at beregne den nuværende samlede nettoboligudgift og sammenholde denne med den samlede nettoboligudgift efter det påtænkte køb. Det sidste tal vil man normalt kunne tage fra ejendomsmæglerens salgsopstilling. En anden – endnu bedre – fremgangsmåde er at udarbejde to beregninger over kundens samlede økonomi, altså to boligberegninger: en beregning, der viser kundens nuværende rådighedsbeløb, og en beregning, der – med anvendelse af samme tal bortset fra boligudgifterne – viser rådighedsbeløbet efter det påtænkte køb. Herved opnås, at man ikke alene får et absolut tal for den ændring, boligkøbet vil indebære, men også får et grundlag for at vurdere ændringens relative betydning for kundens økonomi og dermed for at vurdere, hvor sårbar denne er over for afvigelser i forhold til det forudsatte.